Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich für  alle Maßnahmen erforderlich, die eine Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Abbruch einer baulichen Anlage zur Folge haben. Dies ist in den einzelnen Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. In diesem Artikel wird vorrangig auf die Landesbauordnung in Nordrhein-Westfalen eingegangen, die seit dem 01. Januar 2019 in Kraft getreten ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Bauvorhaben jedoch auch genehmigungsfrei sein. Welche Maßnahmen genehmigungsfrei sind und welche einer Genehmigung bedürfen, erfahren Sie in der folgenden Übersicht.

1. Anbau

Unter einem Anbau versteht man eine direkt an das bestehende Gebäude angebundene bauliche Maßnahme mit dem Zweck, die Wohn- oder Nutzfläche eines bereits bestehenden Gebäudes zu erweitern. Für einen Anbau muss eine Baugenehmigung vorliegen und er muss den Vorgaben des öffentlichen Baurechts entsprechen. Aufschluss darüber, was im konkreten Einzelfall baurechtlich erforderlich ist, geben die jeweiligen Bauvorschriften vor. Um hier Verwirrungen zu vermeiden, sollte ein Architekt zurate gezogen oder das zuständige Bauaufsichtsamt zu den baurechtlichen Vorgaben konsultiert werden, um spätere Schwierigkeiten, wie Bußgeldstrafen oder Stilllegungen des Bauvorhabens zu vermeiden.

2. Umbau

Als Umbau wird im Bauwesen das bauliche Verändern eines bestehenden Gebäudes bezeichnet. Die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) nennt dies auch Bauen im Bestand. Durch den Umbau soll das Gebäude an heutige oder künftige Anforderungen angepasst werden. Umbaumaßnahmen innerhalb eines Gebäudes sind nicht immer genehmigungsfrei. Die Bauordnungen in NRW verlangt für Umbauten Bauanträge, wenn dadurch die Nutzung eines Raumes oder die äußere Erscheinung eines Gebäudes verändert wird. Das gilt besonders für Baumaßnahmen an und im Gebäude, bei denen statisch wichtige Bauteile verändert werden.

3. Dachgeschossausbau

Auch wenn der innere Ausbau und das Einsetzen von Fenstern nach der Bauordnung genehmigungsfrei sind, bedarf der Dachgeschossausbau grundsätzlich einer Genehmigung. In der Regel liegt hier eine Nutzungsänderung des bisherigen Dachbodens vor. Brand- und Schallschutzvorschriften sowie sonstige Anforderungen an Aufenthaltsräume sind zu beachten.

4. Garagen und Carports

Aus der Landesbauordnung in NRW geht hervor, dass Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei sind. Dies gilt jedoch nur für Garagen mit einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3,00 m und einer Brutto-Grundfläche von bis zu 30 m², die im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplans errichtet werden. Im Außenbereich sind Garagen weiterhin genehmigungspflichtig. Für Garagen entlang der Grundstücksgrenzen gilt eine Gesamtlänge der Grenzbebauung je Nachbargrenze von höchstens 9,00 m und zu allen Nachbargrenzen in der Summe höchstens 15,00 m. Bauherren sollten die Vorschriften unbedingt genau beachten, um Streitigkeiten mit den Nachbarn oder der Baugenehmigungsbehörde zu vermeiden. Garagen, die den rechtlichen Vorschriften nicht entsprechen, müssen auf Kosten des Bauherrn wieder rückgebaut werden.

5. Terrassenüberdachungen und Wintergärten

Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m, sind genauso wie Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 (bis 7m Höhe und bis zu 400m² Nutzungseinheiten) mit einem Mindestabstand von 3,00 m zur Nachbargrenze genehmigungsfrei. Aber auch hier ist auf den Bebauungsplan zu achten. Liegt das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans, sind hier klare Festlegungen bezüglich Lage und Größe der Bebaubarkeit getroffen. In Gebieten ohne Bebauungsplan kann wegen der möglichen Beeinträchtigung des Nachbarn eine Einverständniserklärung des Nachbarn gefordert werden.

6. Gartenhaus

Gartenhäuser bis zu 75 m³ umbauten Raum ohne Aufenthaltsräume zählen zu den genehmigungsfreien Vorhaben. In einigen Bebauungsplänen gibt es Beschränkungen für die Größe und Lage dieser Nebenanlagen. So ist z. B. in einigen Bebauungsplänen das Aufstellen von Gartenhäusern in den Vorgartenbereichen unzulässig. Auch für Gartenhäuser entlang der Grundstücksgrenzen gilt eine Gesamtlänge der Grenzbebauung je Nachbargrenze von höchstens 9,00 m und zu allen Nachbargrenzen in der Summe höchstens 15,00 m. Steht beispielsweise schon eine Garage an der Nachbargrenze und soll das Gartenhaus ebenfalls an dieser Grenze errichtet werden, ist zu prüfen, ob die zulässige maximale Grenzbebauung von 9,00 m Länge an einer Grenze eingehalten wird. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Gartenhäuser, die weniger als 3,00 m Abstand zur Grenze aufweisen, ebenfalls zu den grenzständigen Nebenanlagen zählen.

7. Allgemeine Veränderungen

Genehmigungsfrei sind Änderungen der äußeren Gestaltung durch Anstrich, Verputz, Verfugung, Dacheindeckung, durch Einbau oder Austausch von Fenstern und Türen, Austausch von Umwehrungen sowie durch Bekleidung und Verbindungen; dies gilt nicht in Gebieten, für die eine örtliche Bauvorschrift besteht. Hier sollte man sich vorab genau erkundigen, ob eine Denkmalbereichs- oder Gestaltungssatzung bei den einzelnen Kommunen existiert.

Fazit

Viele bauliche Maßnahmen kommen ohne Baugenehmigung aus, dennoch müssen sich die Bauherren an die baurechtlichen Vorschriften halten. Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden sollte immer das zuständige Bauamt zurate gezogen werden. Nicht genehmigte Maßnahmen können in einzelnen Fällen auch noch nachträglich genehmigt werden, dies ist jedoch mit erheblichem Aufwand verbunden und kann auch zu Bußgeldern führen. Das Hinzuziehen eines Architekten ist bei sämtlichen Baumaßnahmen immer sinnvoll. Er kümmert sich auch um die Kommunikation mit den Behörden und kann schon im Vorfeld abklären, welche Maßnahmen möglich sind und welche nicht. So kann überflüssiger Ärger vermieden werden.

Genehmigungsfrei

  • Umbau: wenn keine Nutzungsänderung oder Veränderung der äußeren Erscheinung vorliegt
  • Garagen & Carports:
    • Mittlere Wandhöhe von max. 3m
    • Grundfläche von max. 30m²
  • Terrassenüberdachungen:
    • Fläche von max. 30m²
    • Tiefe bis zu 4,5m
    • Mindestabstand zur Nachbarsgrenze von 3m
  • Wintergärten
    • bis 30m2 Grundfläche
    • Mindestabstand zur Nachbarsgrenze von 3m
  • Gartenhäuser
    • bis zu 75m3 ohne Aufenthaltsräume
    • entlang der Grundstücksgrenze darf Gesamtlänge von 9m und in Summe von 15m nicht überschritten werden
  • Änderungen der äußeren Gestaltung: Anstrich, Verputz, Verfugung, Einbau/Austausch von Fenstern und Türen usw.

Genehmigungspflichtig

  • Anbau:
    • Baugenehmigung muss vorliegen
    • Der Anbau muss den Vorgaben des öffentlichen Baurechts entsprechen
  • Umbau: bei
    • Nutzungsänderung
    • Veränderung statisch wichtiger Bauteile
    • Veränderung der äußeren Erscheinung
  • Dachgeschossausbau: wenn Nutzungsänderung vorliegt
  • Garagen & Carports:
    • im Außenbereich
    • entlang der Grundstücksgrenze darf Gesamtlänge von 9m und in Summe von 15m nicht überschritten werden

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